中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者鄭鐵峰）10月18日，浙江省溫州市市場(chǎng)監(jiān)管局召開合同格式條款點(diǎn)評(píng)分析會(huì)，發(fā)布了2022—2023年溫州市合同格式條款十大“霸王條款”，提醒有關(guān)企業(yè)及時(shí)進(jìn)行自查自糾，消除不利影響。

發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。資料圖片

約定規(guī)劃設(shè)計(jì)變更時(shí)，限制買受人變更或解除合同的權(quán)利

條款內(nèi)容：開發(fā)商在主合同中約定出賣人未在規(guī)定期限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)解除合同，后又在《補(bǔ)充協(xié)議》中約定，出賣人書面通知買受人規(guī)劃變更的，買受人應(yīng)當(dāng)在通知送達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否解除合同的書面答復(fù)，買受人逾期未予以書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未通知的，買受人應(yīng)于知道或者應(yīng)當(dāng)知道該規(guī)劃變更之日起的15日內(nèi)向出賣人書面提出解除合同要求并辦理相關(guān)手續(xù)，否則視作放棄解除合同的權(quán)利。

評(píng)析：此條款屬于出賣人免除或減輕自身責(zé)任、排除買受人權(quán)利的不公平格式條款。開發(fā)商未經(jīng)買受人的同意變更商品房買賣合同的內(nèi)容，應(yīng)該及時(shí)通知買受人，買受人享有解除合同的權(quán)利。出賣人應(yīng)當(dāng)通知而不通知的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，并且買受人有權(quán)解除合同。開發(fā)商不僅未約定未通知買受人的違約責(zé)任，并且通過(guò)格式條款設(shè)定了買受人的解除權(quán)行使期限，是免除或減輕自身責(zé)任、排除買受人權(quán)利的不公平格式條款。

約定商品房經(jīng)檢測(cè)不達(dá)標(biāo)時(shí)，限制買受人解除合同的權(quán)利

條款內(nèi)容：開發(fā)商在主合同中約定商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)經(jīng)檢測(cè)不合格的，買受人有權(quán)解除合同。在《補(bǔ)充協(xié)議》約定“如鑒定結(jié)論為地基基礎(chǔ)或主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格且無(wú)法修復(fù)的，買受人有權(quán)在鑒定結(jié)論出具后15日內(nèi)書面通知出賣人解除合同”。如果鑒定結(jié)果表明現(xiàn)有技術(shù)條件能夠維修至合格，則買受人應(yīng)接受繼續(xù)更換或修理，直至使用障礙被消除。在更換修理期間，如出賣人更換、維修的行為影響買受人裝修或入住或需買受人騰空房屋的，則出賣人在正式入戶維修至施工結(jié)束期間按同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，除此之外，出賣人不承擔(dān)任何補(bǔ)償責(zé)任。

如鑒定結(jié)果表明質(zhì)量問(wèn)題根據(jù)現(xiàn)有技術(shù)條件無(wú)法通過(guò)更換或修理達(dá)到合格且嚴(yán)重影響生活使用的，則由出賣人承擔(dān)鑒定費(fèi)用，并參照本條關(guān)于地基基礎(chǔ)或主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量檢測(cè)結(jié)果不合格的約定處理。

評(píng)析：此條款屬于出賣人免除或減輕自身責(zé)任、排除買受人權(quán)利的不公平格式條款。第一款除商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)經(jīng)檢測(cè)不合格以外，開發(fā)商在還在《補(bǔ)充協(xié)議》中增加了“無(wú)法修復(fù)”這一買受人解除合同的限定條件，且為解除合同增加了“15日”這一解除權(quán)行使期限，不合理地限制了出賣人的合同解除權(quán)。第二款排除了買受人在商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量或建筑隔聲情況經(jīng)檢測(cè)不符合標(biāo)準(zhǔn)情形下的解除權(quán)，屬于排除買受人主要權(quán)利的不公平條款。在經(jīng)出賣人整改后仍然不符合標(biāo)準(zhǔn)的，買受人應(yīng)當(dāng)有權(quán)行使解除權(quán)，出賣人應(yīng)當(dāng)計(jì)息返還全部房款，給買受人造成損失的，由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。

開發(fā)商逾期交付，免除自身逾期交付違約責(zé)任

條款內(nèi)容：因項(xiàng)目分期或分批次開發(fā)，出賣人可能在交付時(shí)暫未將項(xiàng)目全部基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、公共服務(wù)或其他配套設(shè)施達(dá)到使用條件，可能分期呈現(xiàn)，出賣人對(duì)此不承擔(dān)違約責(zé)任。小區(qū)內(nèi)綠地率、小區(qū)內(nèi)非市政道路、規(guī)劃的車位、車庫(kù)、物業(yè)服務(wù)用房未達(dá)到上述約定條件的，出賣人負(fù)責(zé)按照規(guī)劃許可要求于180日內(nèi)完成整改。其他設(shè)施未達(dá)到上述約定條件的，出賣人對(duì)小區(qū)內(nèi)公建、商業(yè)性等設(shè)施的配套承諾是指整個(gè)小區(qū)全部建成完全交付使用時(shí)所應(yīng)達(dá)到的，不是分期交付時(shí)須達(dá)到的配置標(biāo)準(zhǔn)。

評(píng)析：此條款屬于出賣人免除或者減輕經(jīng)營(yíng)者依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任?！渡唐贩夸N售管理辦法》第七條第六款規(guī)定，商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備是保證居民正常生活起居的基礎(chǔ)條件，基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備不能交付會(huì)使得買受人商品買賣合同的根本目的難以實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，開發(fā)商在格式條款中約定了超長(zhǎng)的整改期限，且整改期間未約定違約責(zé)任，系不合理免除和減輕自身逾期交付的違約責(zé)任的條款。

開發(fā)商要求購(gòu)房戶承擔(dān)的違約金或損害賠償金超過(guò)法定數(shù)額或者合理數(shù)額

條款內(nèi)容：買受人違約，出賣人選擇解除合同的……如因買受人原因，該合同解除手續(xù)未按時(shí)辦妥的，買受人應(yīng)支付出賣人相當(dāng)于本合同約定總價(jià)款的萬(wàn)分之3/天的損失補(bǔ)償金，逾期超過(guò)20日仍未配合辦理完畢上述解除手續(xù)的，買受人按商品房總價(jià)款的20%向出賣人支付違約金。買受人支付的購(gòu)房款不足以扣除違約金及出賣人的損失的，出賣人有權(quán)繼續(xù)追償。如出賣人選擇合同繼續(xù)履行的，由買受人承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任，在商品房交付前，買受人應(yīng)向出賣人足額付清全部房款、違約金、延期利息及其他款項(xiàng)，否則出賣人可據(jù)此延期交房，并不承擔(dān)逾期交付責(zé)任。

評(píng)析：此條款屬于開發(fā)商利用格式條款加重了買受人責(zé)任的不公平格式條款。買受人配合解除合同手續(xù)的違約金過(guò)高，不合理加重房屋買受人義務(wù)的行為。

校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)約定中途不退學(xué)費(fèi)，排除消費(fèi)者選擇、解除合同的權(quán)利

條款內(nèi)容：培訓(xùn)費(fèi)繳納后，中途不能退學(xué)費(fèi)。

評(píng)析：《浙江省實(shí)施〈消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法〉辦法》第十一條第四款規(guī)定“經(jīng)營(yíng)者未按約定提供商品或者服務(wù)的，消費(fèi)者有權(quán)要求退還預(yù)付款余額，并要求依法賠償損失”，校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)提供培訓(xùn)前，通常是一次性收取幾個(gè)月的培訓(xùn)費(fèi)用或者數(shù)節(jié)課時(shí)的費(fèi)用，屬于以預(yù)收款方式提供服務(wù)。預(yù)收款轉(zhuǎn)為實(shí)際收款的條件是課時(shí)消耗，即校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)對(duì)學(xué)員實(shí)際已消耗課時(shí)可以收取相應(yīng)培訓(xùn)費(fèi)用，對(duì)學(xué)員未消耗的課時(shí)無(wú)權(quán)取得培訓(xùn)費(fèi)。該格式條款明顯違反公平交易的原則，排除了消費(fèi)者自主選擇商品或者服務(wù)、解除合同的權(quán)利。

裝修公司裝飾裝修施工合同約定保修期，減輕自身責(zé)任

條款內(nèi)容：工程結(jié)束后，甲方須驗(yàn)收、簽字確認(rèn)工程竣工，乙方實(shí)行保修服務(wù)，保修期以工程驗(yàn)收后為期3年，期滿后則收取相應(yīng)費(fèi)用。

評(píng)析：《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第三十二條規(guī)定，在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期限為兩年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為5年。保修期自住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。裝修公司利用格式條款減少了保修期限，減輕了自身責(zé)任。

房產(chǎn)中介居間合同中約定禁止“跳單”條款，限制出賣人權(quán)利

條款內(nèi)容：出賣人承諾中介公司帶看的房屋為出賣人首次看房，同時(shí)承諾出賣人及其家人不得通過(guò)任何途徑直接或間接與買受人及其家屬私下聯(lián)系并進(jìn)行交易，否則出賣人或買受人應(yīng)承擔(dān)傭金2萬(wàn)元及違約金4000元。

評(píng)析：當(dāng)賣方將同一房屋通過(guò)多個(gè)中介公司掛牌出售時(shí)，買方通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息的，買方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒(méi)有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構(gòu)成違約。《民法典》第九百六十四條規(guī)定，中介人未促成合同成立的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬；但是，可以按照約定請(qǐng)求委托人支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。中介公司簽訂的合同屬于格式條款，不合理限制了出賣人或買受人的權(quán)利，在未提供完整的居間服務(wù)情形下，要求出賣人支付中介費(fèi)無(wú)法律依據(jù)。

業(yè)主拒付物業(yè)費(fèi)時(shí)，物業(yè)服務(wù)公司剝奪或限制業(yè)主對(duì)小區(qū)實(shí)施共同管理的權(quán)利

條款內(nèi)容：業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不繳存專項(xiàng)維修資金，擾亂業(yè)主委員會(huì)選舉以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，可以限制其行使以下共同管理權(quán)：不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員或候補(bǔ)委員；業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決權(quán)；共有部分經(jīng)營(yíng)收益分配權(quán)。

評(píng)析：此條款屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用格式條款不合理排除或限制業(yè)主對(duì)小區(qū)實(shí)施共同管理的權(quán)利。業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不繳存專項(xiàng)維修資金系違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同違約責(zé)任。作為小區(qū)業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員或候補(bǔ)委員、會(huì)議表決權(quán)以及共有部分經(jīng)營(yíng)收益分配權(quán)等小區(qū)共同管理權(quán)系基于商品房買賣合同而產(chǎn)生的業(yè)主權(quán)利，與物業(yè)服務(wù)合同的履行情況無(wú)關(guān)。

旅游公司約定補(bǔ)齊單房差或加床，增加消費(fèi)者責(zé)任

條款內(nèi)容：如出現(xiàn)單男單女或單人，請(qǐng)補(bǔ)齊單房差或加床。參團(tuán)時(shí)發(fā)生單房差的客人，我社又不能拼房的，請(qǐng)按規(guī)定補(bǔ)足單房差。

評(píng)價(jià)：在包價(jià)旅游合同中，相關(guān)費(fèi)用已事先在書面合同中作出約定，補(bǔ)齊房差會(huì)增加旅游費(fèi)用，是對(duì)合同實(shí)質(zhì)性條款的變更須經(jīng)雙方協(xié)商一致，而不能單方?jīng)Q定變更?！堵糜畏ā返谄呤鍡l規(guī)定，住宿經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)按照旅游服務(wù)合同的約定為團(tuán)隊(duì)旅游者提供住宿服務(wù)。住宿經(jīng)營(yíng)者未能按照旅游服務(wù)合同提供服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)為旅游者提供不低于原定標(biāo)準(zhǔn)的住宿服務(wù)，因此增加的費(fèi)用由住宿經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)。由于旅游經(jīng)營(yíng)者安排的原因出現(xiàn)單男單女、導(dǎo)致居住標(biāo)準(zhǔn)高于原定標(biāo)準(zhǔn)，由此增加的費(fèi)用應(yīng)由旅游經(jīng)營(yíng)者自行承擔(dān)，而不得轉(zhuǎn)嫁給居住單人房間的旅游者。

個(gè)人循環(huán)保證借款合同約定提高利率時(shí)，保證人無(wú)權(quán)變更或解除合同

條款內(nèi)容：若依據(jù)本合同第二條的約定提高了利率，保證人同意仍按本合同保證條款承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

評(píng)析：提高貸款零利率系變更合同主要內(nèi)容，排除了保證人變更、解除合同的權(quán)利，加重了保證人責(zé)任。