中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道(記者孫蔚)“樓市出新政策了,我想快點(diǎn)賣掉手里的房子換個(gè)三居室。”近日,廣州消費(fèi)者劉先生催著中介把他位于荔灣區(qū)的一套89平方米的二手房掛牌出售。
劉先生所說(shuō)的新政策是指廣州市自1月27日起正式取消120平方米以上住房限購(gòu),這意味著一線城市打響了解除樓市限購(gòu)的第一槍。緊接著,上海限購(gòu)松動(dòng)政策火熱出爐。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,臨近春節(jié),作為樓市限購(gòu)最嚴(yán)格的一線城市送出“新春大禮包”,給房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放了更為積極的信號(hào)。
滬穗調(diào)整限購(gòu)政策
1月26日,住建部召開(kāi)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)。會(huì)議要求,適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì),加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,長(zhǎng)短結(jié)合、標(biāo)本兼治,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策,用好政策工具箱,充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán),各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。
僅僅一天后,廣州市就發(fā)布了進(jìn)一步優(yōu)化該市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知,在限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)建筑面積120平方米以上(不含120平方米)住房,不納入限購(gòu)范圍。同時(shí),居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋登記租賃備案手續(xù)的,購(gòu)房時(shí)核減家庭住房套數(shù)。
1月30日,上海市住建委、市房管局聯(lián)合印發(fā)通知對(duì)住房限購(gòu)政策進(jìn)行優(yōu)化。自1月31日起,在上海市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民,可在外環(huán)以外區(qū)域(崇明區(qū)除外)限購(gòu)1套住房。除了一線城市外,1月30日,蘇州也宣布取消住房限購(gòu),蘇州戶籍與非蘇州戶籍市民均可不限制套數(shù)、不限制面積購(gòu)買(mǎi)住房。
據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì),今年以來(lái),全國(guó)已有至少50個(gè)城市對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整,內(nèi)容涉及放松限購(gòu)、限貸和住房公積金、調(diào)整房貸利率、稅費(fèi)減免、發(fā)放契稅補(bǔ)貼和購(gòu)房補(bǔ)貼等方面。
加快改善型產(chǎn)品去化
“廣州一直走在樓市政策調(diào)整的前列,是風(fēng)向標(biāo)般的存在?!敝T葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙對(duì)記者表示,此次上海對(duì)單身戶籍的人群定向松綁,政策力度較??;廣州是一線城市中首個(gè)大幅度放開(kāi)限購(gòu)政策的城市,也為其他城市做出了表率。
2023年9月20日,廣州成為首個(gè)放松樓市限購(gòu)的一線城市,解除了番禺、南沙、增城、黃埔、白云等區(qū)域的限購(gòu),二手房增值稅免征期由5年改為2年,并將非廣州市戶籍居民家庭購(gòu)房所需提供的在該市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明時(shí)間5年縮短為2年。此次則是進(jìn)一步解除了天河、海珠、荔灣、越秀四大核心區(qū)域的購(gòu)房限制,居民家庭和個(gè)人(不區(qū)分是否為本市戶籍)購(gòu)買(mǎi)建筑面積120平方米以上住房不納入限購(gòu)范圍,成為首個(gè)調(diào)整房地產(chǎn)政策的一線城市。
“新政策發(fā)布后,地產(chǎn)人的朋友圈被刷屏了,限購(gòu)區(qū)域的改善型樓盤(pán)紛紛開(kāi)始大力宣傳,熱鬧得仿佛提前過(guò)年?!睆V州鏈家一位負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。
從目前市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看,政策調(diào)整的效果立竿見(jiàn)影,主要熱銷產(chǎn)品為120平方米以上大戶型房源。廣州保利•天瑞項(xiàng)目銷售人員表示,新政策推出的第一個(gè)周末,該項(xiàng)目就成交了8套房產(chǎn)。越秀地產(chǎn)位于廣州海珠區(qū)的江灣和樾項(xiàng)目顧客來(lái)訪量比以往明顯增多。新世界廣匯尊府、耀勝尊府等多個(gè)廣州在售樓盤(pán),周末認(rèn)購(gòu)量和帶看量也明顯增加,目前銷售價(jià)格穩(wěn)定。
克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉告訴記者,2023年廣州120平方米以上一手住宅合計(jì)供應(yīng)10456套,占限購(gòu)區(qū)域的42%;成交量8409套,占限購(gòu)區(qū)域的37%。限購(gòu)區(qū)域的一手住宅成交中,120平方米以上的成交均價(jià)為7.24萬(wàn)元/平方米,而120平米以下只有4.26萬(wàn)元/平方米。這說(shuō)明在供應(yīng)和成交方面,改善住宅占比4成左右,占據(jù)市場(chǎng)重要地位,由此看出廣州此次的調(diào)整力度。
中指研究院華南分院總經(jīng)理?xiàng)罴t俠對(duì)記者表示,從2023年9月出臺(tái)的限購(gòu)松綁政策來(lái)看,政策優(yōu)化確實(shí)帶來(lái)了市場(chǎng)回暖,短期也帶來(lái)了市場(chǎng)成交量的明顯回升。廣州此次針對(duì)限購(gòu)區(qū)域限購(gòu)政策的進(jìn)一步優(yōu)化,將加快限購(gòu)區(qū)域改善型產(chǎn)品的去化,體現(xiàn)了政策讓商品房逐漸回歸居住屬性的宗旨。
“不限購(gòu)對(duì)有改善、高端改善型需求的購(gòu)房者較為利好,帶動(dòng)了2023年四季度120平方米以上房源成交量環(huán)比上漲。”中指研究院蘇州分院高級(jí)分析師金珂預(yù)計(jì),此次開(kāi)放限購(gòu)將打開(kāi)需求端,對(duì)蘇州吸引更多外來(lái)人才產(chǎn)生一定的積極作用,政策出臺(tái)時(shí)間臨近春節(jié)假期,人員流動(dòng)大或?qū)?dòng)春節(jié)看房熱度。
京深何時(shí)跟上
“廣州此次松綁限購(gòu),其意義和影響絕不僅于一城一地?!币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為,此次政策調(diào)整后,改善型購(gòu)房需求將被釋放,尤其是非廣州戶籍的居民家庭可以購(gòu)買(mǎi)120平方米以上的住房,將帶來(lái)不小的增量購(gòu)買(mǎi)力。粵港澳大灣區(qū)近兩年發(fā)展成果卓著,廣州和深圳又是兩個(gè)核心級(jí)別的城市,周邊城市居民前往廣州購(gòu)房的需求不在少數(shù),將在很大程度上活躍120平方米以上改善型住房的市場(chǎng)交易。政策調(diào)整能夠取得的效果,值得深圳、上海、北京關(guān)注。
在北上廣深4個(gè)一線城市中,往往是由廣州率先打響政策調(diào)整第一槍,北京、上海、深圳根據(jù)效果再緊密跟進(jìn)。其中,深圳一直跟進(jìn)得最快?!耙?yàn)閺V州和深圳距離太近了,如果廣州不限購(gòu)而深圳限購(gòu),深圳的購(gòu)房客就會(huì)被吸引到廣州?!毙の臅员硎尽?/p>
業(yè)內(nèi)人士指出,相比于廣州和深圳,上海與北京兩座中心城市的公共資源稟賦更強(qiáng),如果限購(gòu)政策調(diào)整,外來(lái)需求對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響更大。如果上海、北京借鑒廣州進(jìn)行政策優(yōu)化調(diào)整,那么其釋放的外來(lái)購(gòu)房需求肯定大于廣州。因此,如何評(píng)估自身城市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn),對(duì)既有限購(gòu)政策進(jìn)行精準(zhǔn)有效的優(yōu)化調(diào)整,是擺在地方政府面前的一個(gè)復(fù)雜問(wèn)題。
王小嬙認(rèn)為,當(dāng)下市場(chǎng)去化不佳主要是由于購(gòu)買(mǎi)力較弱,而120平方米以上戶型的客群為改善群體,購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)充足,但以往購(gòu)房需求受到限購(gòu)政策影響。因此,有針對(duì)性地松綁限購(gòu)政策,有助于推動(dòng)市場(chǎng)各環(huán)節(jié)循環(huán),加速消化庫(kù)存,促進(jìn)樓市企穩(wěn)。
金珂預(yù)計(jì),未來(lái)各地將繼續(xù)優(yōu)化需求端政策,北上深有望參考廣州、成都優(yōu)化大面積段限購(gòu)政策,按照因區(qū)、因需施策的方式優(yōu)化限購(gòu);核心二線城市或?qū)⑷嫒∠拶?gòu);更多低能級(jí)城市或通過(guò)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)購(gòu)房需求釋放。
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