中國消費者報報道（記者余知都）“盡管費盡周折贏下了這場官司，但希望大家以我為戒，不要再做‘借名買房’的傻事了。”11月28日，經(jīng)歷了一場官司的湖南長沙消費者徐永波對《中國消費者報》記者說。

案件起因：借名買房 妹夫反目

今年45歲的徐永波是一名出租車司機，和妻子感情不好，因家庭矛盾頻發(fā)而多次提出離婚。由于居住房是婚前妻子名下的，為保障自己“離婚”后有房可居，徐永波瞞著妻子，與堂妹徐文潔達成口頭協(xié)議，以徐文潔的名購置了某樓盤204房，面積80.68平方米，總價355319元。為穩(wěn)妥起見，徐文潔的丈夫彭述專門找來律師為堂哥借名買房出謀劃策。

2013年12月29日，徐永波將165319元（其中包括向徐文潔借款5萬元和向堂弟徐文浩借款4萬元）通過現(xiàn)金存款的形式轉(zhuǎn)入徐文潔的銀行卡繳納首付款，并以徐文潔的名義與樓盤開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》。2014年4月25日，以徐文潔名義向工商銀行按揭貸款19萬元支付剩余房款，貸款期限20年。同年5月開始，徐永波按月定期通過現(xiàn)金存入的方式將還款金額存入徐文潔名下用于還貸的工行卡。起初，該卡由徐文潔保管，幾個月后，為便于還款，徐文潔將該卡交與堂哥徐永波自行保管。

2015年11月10日，徐文潔協(xié)助堂哥辦理不動產(chǎn)證，房屋登記在徐文潔名下。

為了不讓妻子發(fā)現(xiàn)購房一事，徐永波每月都在還款日期臨近時凌晨一兩點收班回家的路上，在家門口附近的工商銀行通過柜員機向“徐文潔”的銀行卡現(xiàn)金存入還款金額。到2020年5月，一晃還款已經(jīng)6年。其間，隨著女兒長大，徐永波夫妻倆的感情磨合得越來越好。然而，原先感情甚篤的堂妹徐文潔和妹夫彭述此時卻出現(xiàn)感情裂痕，甚至鬧到法院起訴離婚。對此，徐永波隱隱感到有些不安。

想起當初借名買房只是與堂妹口頭約定，而并沒有書面協(xié)議，擔心節(jié)外生枝的徐永波找到徐文潔把自己的顧慮和盤托出。2020年6月14日，徐永波與徐文潔就借名買房一事補簽了《借名購房合同》，主要載明徐永波以徐文潔名義購買某樓盤204房，并繳納購房首付款165319元，徐永波還清貸款后，徐文潔有配合徐永波辦理過戶手續(xù)的義務，過戶費用由徐永波承擔。堂弟徐文浩、徐文清在《借名購房合同》上簽字見證。

拿到這份《借名買房合同》后，徐永波一顆懸著的心終于放下了。然而，2020年6月底的一個凌晨，徐永波收工后照例去銀行現(xiàn)金繳存時，卻發(fā)現(xiàn)“徐文潔”名下用于還款的銀行卡被“鎖卡”，導致徐永波不能按時進行還貸。事后得知，因徐文潔和彭述在離婚訴訟期間，雙方的財產(chǎn)（包括銀行卡）均被凍結(jié)。更令徐永波猝不及防的是，此時妹夫彭述不認可該借名買房一事，并認為是徐文潔為轉(zhuǎn)移夫妻財產(chǎn)與堂兄徐永波聯(lián)手導演的一出戲。

法庭辯駁：是非曲直 各執(zhí)一詞

為了要回自己用辛苦錢買來的房屋，2021年初，徐永波將徐文潔及彭述告上法庭，請求法院判令徐文潔、彭述協(xié)助自己辦理204房過戶手續(xù)，并將房屋變更登記至自己名下。長沙市天心區(qū)人民法院公開開庭進行審理。

庭審現(xiàn)場，徐永波陳述了自己借名買房的起因，以及支付首付款和償還銀行按揭款的過程，并出示了相關證據(jù)。

徐文潔認可堂哥徐永波借名買房一事，并表示購房款都是徐永波的，且銀行按揭也一直是徐永波在還款。徐文潔同時表示，彭述知道該借名買房事宜，當時還是彭述聯(lián)系一名熟人律師告知兄妹倆如何操作借名買房，買房當天，彭述也去了樓盤現(xiàn)場。徐文潔借給徐永波5萬元作首付款，彭述也知情。

彭述則辯稱不認同借名買房。首先，徐永波稱借名買房是為了防止與妻子離婚后無房居住，該行為違反了夫妻忠實義務，其行為本身不是善意的，且該說法缺乏足夠的說服力，不符合日常行為邏輯。經(jīng)查詢，徐永波夫妻名下已有兩套房屋，其聲稱離婚后無房居住，與事實不符。其次，徐永波提供的《借名買房合同》系事后單獨與徐文潔補簽，且補簽的時間在彭述和徐文潔之間的離婚訴訟之后，有轉(zhuǎn)移財產(chǎn)之嫌。為徐永波提供有利證言的證人都是其親戚朋友關系，缺乏證明力。徐永波提供的銀行流水的材料顯示，按揭還款大多是通過現(xiàn)金還款，其提供的流水并不能說明按揭還款就是其本人償還的。第三，徐永波家庭名下已有兩套住房，根據(jù)長沙市限購政策，徐永波聲稱的“借名買房”違反購房政策，屬于限購范圍，徐永波的訴請有悖于政府關于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策，損害社會公共利益。

彭述還辯稱，房屋是自己去購買的，他與徐文潔一起去看的房，合同都是徐文潔個人簽字，自己沒簽字的原因是不需要兩個人簽字，票據(jù)原件也是徐文潔保管。

關于購房的目的，徐永波主張其是為了避免離婚后無房可住，故借名買房；彭述主張其購房目的是投資。徐永波認為彭述投資說法站不住腳，因為彭述與徐文潔名下房屋面積均在130平方米左右，沒必要購買僅80平方米的房屋，且彭述與徐文潔生活地與涉案房相距甚遠。此外，徐文潔也表示，其家庭所有房產(chǎn)都是彭述的名字，除了204房，且彭述在此前先后兩次起訴離婚時，均未將204房作為夫妻共同財產(chǎn)提出分割，證明彭述知曉涉案房屋不屬于他。對此，彭述辯稱，之所以在離婚起訴中沒有提及204房，是因為法院會查明全部房屋，且為了節(jié)約訴訟費。

關于首付款的支付，徐永波主張是其自己的存款以及向徐文浩借款4萬元，向徐文潔、彭述借款5萬元，自己將現(xiàn)金給徐文潔，由徐文潔存入其卡中并刷卡支付的。對此，徐文潔表示認可。彭述則認為首付款是徐文潔支付的，家里的錢都是徐文潔在管。

關于房屋還貸情況，徐永波主張自己從2014年開始還貸，并說明了自己還貸的幾種情況。其主要是以現(xiàn)金存入的方式還貸，如果現(xiàn)金不夠，就必須取款還貸，即從自己的銀行卡取出存入堂妹“徐文潔”還貸卡里，而自己銀行卡取款與還款存款當天的存取款數(shù)額是完全一致的，充分證實自己的還貸事實。此外，還貸卡的所有交易記錄幾乎只有還貸記錄，而且恰恰是還貸款的金額，充分說明此卡是專門用來還貸的，間接證實借名買房的事實。徐文潔對徐永波主張的還款情況不持異議。彭述則表示貸款情況不清楚，都是徐文潔在管，還款金額小，自己沒過問。

關于房屋使用情況，徐永波提交了204房的購房發(fā)票、維修基金收據(jù)、契稅發(fā)票、物業(yè)費發(fā)票、水電費收據(jù)、產(chǎn)權費收據(jù)等，證明上述收據(jù)的原件均由其保存。對此，徐文潔予以認可。彭述則認為其與徐文潔婚姻關系存續(xù)期間，家里重大資產(chǎn)由徐文潔保存，有可能是徐文潔將資料給徐永波保存。徐永波、徐文潔、彭述均認可204房現(xiàn)在處于未裝修、閑置狀態(tài)。彭述主張房屋系閑置等待升值，徐文潔對此不予認可，徐文潔表示其家庭所有房屋都是裝修出租的，房屋閑置不合理。

水落石出：抽絲剝繭 法官斷案

長沙市天心區(qū)人民法院認為，《民法典》第二百二十條第一款規(guī)定：“權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。”第二百三十四條規(guī)定：“因物權的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。”

法院審理認為，本案爭議的焦點為徐永波與徐文潔是否存在借名買房合同關系。本案訴爭的房屋購買時間為2013年12月，徐永波與徐文潔簽訂《借名購房合同》為2020年6月，彭述抗辯稱徐永波與徐文潔系堂兄妹，該《借名買房合同》簽訂時間系在彭述與徐文潔婚姻關系出現(xiàn)問題后，不能排除徐永波與徐文潔系為轉(zhuǎn)移財產(chǎn)所為。僅憑徐永波與徐文潔簽訂的協(xié)議，法院無法確認借名買房合同關系是否存在，因此，法院認為，判斷借名買房關系是否存在，除了要看雙方是否有協(xié)議約定，還應當綜合分析購房時雙方當事人真實意思表示，并結(jié)合房款支付、房貸償還、房屋交付、居住、使用情況等進行綜合分析，再確定房屋歸屬。

法院對此進行綜合分析，對徐永波陳述的還款細節(jié)進行了認真調(diào)查分析。

徐永波為避免妻子劉艷芳發(fā)現(xiàn)其買房一事，故采用定期現(xiàn)金存款，一部分為徐永波開出租車的現(xiàn)金收入，另一部分從尾號9608的銀行卡上取款，然后存入徐文潔尾號為1213的還貸銀行卡，且在同一ATM機上即取即存，時間上相隔不足1分鐘。

存款多發(fā)生在深夜，徐永波開出租車晚班下班后，去完成按揭還款。凌晨還款的ATM機網(wǎng)點距離徐永波家不足500米，徐永波下班回家方便將自己累積的現(xiàn)金存入還貸銀行卡；而徐文潔家距離該ATM機相距10余公里，不可能在深夜到此網(wǎng)點存款千余元的。

對徐永波的上述說法，徐文潔予以認可。

法院經(jīng)審查并結(jié)合相關事實，確信徐永波與徐文潔之間存在借名買房合同關系的事實具有高度可能性，且按當時的政策該房屋不屬于限購范圍，故法院認定徐永波借名買房事實存在。

據(jù)此，長沙市天心區(qū)人民法院作出一審判決，判令徐文潔、彭述于判決生效后10日內(nèi)將204房過戶至徐永波名下。彭述不服一審判決，上訴至長沙市中級人民法院。日前，長沙市中級人民法院審理后作出維持原判的判決。

提醒：借名買房不可取

“當事人無論出于何種原因，借名買房都是不可取的。”湖南省消保委副主任兼秘書長吳衛(wèi)在接受《中國消費者報》記者采訪時表示，借名買房盡管法律沒有禁止，但隱藏著極大的風險和隱患，如果處理不好，將會給當事各方造成極大的困擾。

吳衛(wèi)進一步闡釋說，一方面，實際出資人（借名人）可能面臨多方面的風險。如借用他人名義購買房產(chǎn)，屬于惡意規(guī)避法律法規(guī)政策的行為，雙方訂立的合同無效，實際出資人則無法取得產(chǎn)權。其次，如名義產(chǎn)權人反悔或私自轉(zhuǎn)讓、抵押，實際出資人也可能無法取得產(chǎn)權。此外，如名義產(chǎn)權人陷入財產(chǎn)或者離婚等民事糾紛，房產(chǎn)有可能被查封甚至拍賣。如果名義產(chǎn)權人去世，其繼承人有可能不了解借名之事、不承認借名之事，甚至繼承人眾多，實際出資人可能陷入糾紛，最終無法取得房產(chǎn)。

另一方面，名義產(chǎn)權人也可能面臨風險。目前，國內(nèi)多個城市對買房實施限購政策，且政策存在經(jīng)常變化的可能，如名義產(chǎn)權人后期自己打算買房，可能因借名行為喪失買房的資格。其次，國內(nèi)多家銀行對購買第二套房產(chǎn)提高了首付比例、收取更高的貸款利率，名義產(chǎn)權人在后期自己買房時，可能需要支付更高的首付比例，給付更高的貸款利息。再者，對于借名貸款買房的情況而言，實際出資人是實際還款人，名義產(chǎn)權人是名義還款人。如實際還款人逾期償還貸款，可能對名義還款人造成信用損失。

吳衛(wèi)提醒消費者在購買房產(chǎn)時，一定要慎重考慮可能存在的風險以及自身可承受風險的能力，不要為一時之便借用他人的名義買房，更不要因蠅頭小利而出借自己的名義給他人買房，以規(guī)避不必要的損失和風險。(文中涉案人員均為化名）