中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）3月20日，《2024房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500測(cè)評(píng)研究報(bào)告》發(fā)布，這項(xiàng)由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測(cè)評(píng)工作已連續(xù)開展16年，相關(guān)成果已成為全面評(píng)判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

報(bào)告顯示，部分優(yōu)質(zhì)房企逆市擴(kuò)張，2024房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500前三位由保利、中海、萬科占據(jù)。其中，保利超越中海、萬科，升至第一，華潤(rùn)保持第四，招商蛇口、龍湖、綠城、建發(fā)、越秀、新城分列第五至第十位。

頭部房企發(fā)展穩(wěn)健

2023年各地、各部門適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，但行業(yè)信心仍處于低位。同時(shí)，房企經(jīng)營(yíng)格局在近幾年發(fā)生了巨大變化，房企排名經(jīng)歷了大幅度洗牌。2024年以來，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然面臨下行壓力，但市場(chǎng)規(guī)模仍然可期，房企存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱對(duì)記者表示，2024年頭部房企排名相對(duì)穩(wěn)定，發(fā)展穩(wěn)健。相比2023年，TOP10房企變動(dòng)率為20%，TOP50房企變動(dòng)率為18%，TOP100房企變動(dòng)率為15%，TOP500房企變動(dòng)率為19%。排名提升的房企普遍經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、資金面廣、產(chǎn)品力扎實(shí)，其中部分國(guó)資背景的房企排名提升顯著。

本次活動(dòng)還發(fā)布了中房?jī)?yōu)采測(cè)評(píng)的《2024房建供應(yīng)鏈綜合實(shí)力TOP500-首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌測(cè)評(píng)研究報(bào)告》，該報(bào)告已成為房建供應(yīng)商、服務(wù)商對(duì)標(biāo)發(fā)展，提升多元能力的指南，以及房建領(lǐng)域工程采購招投標(biāo)及戰(zhàn)略合作的重要參考之一。

數(shù)據(jù)顯示，TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值為847.85億元，同比下降1.50%；凈資產(chǎn)均值為188.16億元，同比下降0.56%。當(dāng)下，商品房銷售持續(xù)下行，房企維持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，拿地態(tài)度謹(jǐn)慎，積極去庫存回籠資金，導(dǎo)致資產(chǎn)規(guī)模下行。具體來看，僅有少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，央企在逆周期階段展現(xiàn)了較強(qiáng)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，部分地方國(guó)企深耕區(qū)域經(jīng)驗(yàn)豐富，且具備融資優(yōu)勢(shì)，積極參與地方投資。

從行業(yè)集中度看，TOP10、TOP50、TOP100、TOP200房企的銷售金額分別約占TOP500房企銷售金額的36%、67%、78%、90%。相較于上一年度各檔房企集中度均有小幅下降，僅TOP50房企集中度維持不變。

營(yíng)收降幅大幅收窄

值得一提的是，數(shù)據(jù)顯示，TOP500房企營(yíng)業(yè)收入均值107.53億元，較上年下降4.72%，雖然持續(xù)下滑，但降幅已大幅收窄。TOP500房企營(yíng)業(yè)成本均值86.76億元，同比下降3.91%；凈利潤(rùn)均值3.19億元，同比下降3.37%；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額均值69.15億元，同比下降5.17%。

另外，“保交樓”成為當(dāng)下房企的第一要?jiǎng)?wù)，各個(gè)企業(yè)紛紛積極推動(dòng)已售項(xiàng)目的竣工交付，因此房企存貨周轉(zhuǎn)率和流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率同比上升。特別是有國(guó)資背景的房企，依托良好的社會(huì)形象，加快完成竣工結(jié)算，存貨周轉(zhuǎn)率表現(xiàn)好于上年同期。

丁祖昱表示，在保交付的壓力及降杠桿的迫切需求下，房企加快了資金周轉(zhuǎn)速度，同時(shí)投資態(tài)度謹(jǐn)慎，存貨總量下降，TOP500房企存貨周轉(zhuǎn)率和流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值實(shí)現(xiàn)了同比小幅上升。另外，新增融資成本下降，一方面由于融資成本較低的境內(nèi)債券融資占比持續(xù)提升，另一方面，債券發(fā)行主體以規(guī)模較大、基本面良好、信用資質(zhì)較高的優(yōu)質(zhì)房企為主。

從長(zhǎng)期償債能力看，數(shù)據(jù)顯示，TOP500房企資產(chǎn)負(fù)債率均值為63.84%，較上年下降3.34個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率均值為96.92%，較上年上升7.94個(gè)百分點(diǎn)，負(fù)債維持在高位。短期償債能力方面，TOP500房企流動(dòng)比率均值為1.74，較上年下降0.03。有超過七成的房企可變現(xiàn)的流動(dòng)資產(chǎn)無法覆蓋流動(dòng)債務(wù)，短期償債壓力加大。

“三大工程”將是發(fā)力重點(diǎn)

盡管去年以來行業(yè)政策頻繁優(yōu)化，致力于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇和平穩(wěn)健康運(yùn)行，但居民收入預(yù)期、購房者信心等因素仍制約房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)，行業(yè)規(guī)模筑底、銷售低迷態(tài)勢(shì)短期難以扭轉(zhuǎn)。

為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)當(dāng)下的變化，多家房企持續(xù)對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化。從調(diào)整形式來看，主要聚焦在區(qū)域、城市公司的整合。除了組織架構(gòu)調(diào)整，房企管理層調(diào)整也在密集進(jìn)行。

對(duì)于今年的行業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)，丁祖昱表示，2024年房企仍需做好應(yīng)對(duì)策略，保證流動(dòng)性安全。長(zhǎng)期來看，行業(yè)發(fā)展規(guī)模依然存在，核心城市購房政策具備進(jìn)一步放松的空間，房企需挖掘不同城市、不同需求的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，提升貨值變現(xiàn)能力。

此外，“三大工程”是今年政策發(fā)力重要方向，有望對(duì)銷售恢復(fù)、穩(wěn)定預(yù)期等方面起到積極作用。正常經(jīng)營(yíng)的房企應(yīng)積極把握市場(chǎng)窗口加大營(yíng)銷力度，同時(shí)緊跟政策大勢(shì)，抓住融資機(jī)會(huì)，拓寬融資渠道，保持現(xiàn)金流安全。對(duì)出險(xiǎn)房企而言，抓住機(jī)遇盤活存量資產(chǎn)加強(qiáng)現(xiàn)金回籠迫在眉睫，同時(shí)可借助金融政策窗口尋求政府或金融機(jī)構(gòu)紓困支持，推動(dòng)企業(yè)恢復(fù)運(yùn)轉(zhuǎn)。