中國消費者報報道（記者劉文新）重慶涪陵區(qū)一名二級精神殘疾患者，與房屋中介簽訂購房協(xié)議，支付業(yè)主定金1.5萬元，其中5000元為業(yè)主轉(zhuǎn)給房屋中介的中介服務(wù)費?；颊呒覍俚弥?，以患者是限制民事行為能力人為由，要求終止協(xié)議，退還定金，但業(yè)主只同意退還5000元。經(jīng)涪陵區(qū)消委會多次調(diào)解，三方于1月11日最終達(dá)成協(xié)議：房屋中介將5000元中介服務(wù)費、業(yè)主將8000元定金，一次性退還給購房者。

精神殘疾患者簽訂購房協(xié)議

周渝（化名）是名二級精神殘疾患者，存在“適應(yīng)行為重度障礙”，生活大部分不能自理，基本不與人交往，只能表達(dá)基本需求，能理解照顧者的簡單指令，多數(shù)生活仍需他人照料。

2021年10月27日，周渝在重慶市亞隆房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱亞隆經(jīng)紀(jì)公司）相中一套二手房，便與該二手房業(yè)主劉女士、亞隆經(jīng)紀(jì)公司簽署《居間合同》，約定周渝向劉女士支付定金1.5萬元，其中5000元為劉女士需轉(zhuǎn)給亞隆經(jīng)紀(jì)公司的中介服務(wù)費。

1個多月后，周渝的母親吳女士才知道兒子擅自購房一事，便向亞隆經(jīng)紀(jì)公司及劉女士介紹周渝的病情，希望終止協(xié)議，退還定金，卻遭到拒絕。

湊巧的是，周渝曾于2021年7月通過亞隆經(jīng)紀(jì)公司賣過一套房子，吳女士當(dāng)時是簽字同意了的，并將兒子的病情告知了公司，因此吳女士認(rèn)為亞隆經(jīng)紀(jì)公司此次明知周渝有精神障礙，仍和他簽署協(xié)議，不具法律效力。

亞隆經(jīng)紀(jì)公司門店負(fù)責(zé)人張濤告訴《中國消費者報》記者，周渝在選購房源、商談條款、簽訂協(xié)議時，與普通消費者并沒有什么區(qū)別，其外表、談吐也并無異常。為簽署這份協(xié)議，工作人員付出了大量勞動和精力，現(xiàn)在吳女士以兒子病情為由拒絕履行購房合同，公司難以接受。

業(yè)主劉女士則稱，周渝是通過微信向她支付1.5萬元定金的，她之前并不知道周渝患有精神疾病，當(dāng)時也看不出任何異常。這是一起正常的交易行為，自己并無過錯，因此她只愿意退還5000元定金。

消委會全力維護(hù)消費者權(quán)益

無奈之下，吳女士向涪陵區(qū)消委會進(jìn)行了投訴。

吳女士向《中國消費者報》記者透露，她兒子患病20多年，以“提前離崗”之名從單位離職，因此有一定的固定收入。多年來，她兒子一直執(zhí)念于預(yù)訂酒席、買賣手機(jī)、手表、商品房等各種消費行為。一旦沒有可支配資金，便通過網(wǎng)絡(luò)平臺向小額貸款公司申請高息貸款。要他交出銀行卡時，又表現(xiàn)出強(qiáng)烈的攻擊性，傷害他人。她兒子的種種非理性消費，導(dǎo)致家里債臺高筑，她則長期疲憊不堪、心力交瘁，被迫給商家、特別是各房屋中介公司打招呼，不要向她兒子提供房屋買賣服務(wù)。

據(jù)吳女士介紹，她是從其他房屋中介公司得知兒子在亞隆經(jīng)紀(jì)公司訂購了一套商品房的，她趕緊和亞隆經(jīng)紀(jì)公司及業(yè)主劉女士取得聯(lián)系，提供兒子精神殘疾證明，并提出終止協(xié)議、退還定金的訴求。

涪陵區(qū)消委會在調(diào)解時指出，周渝屬于限制民事行為能力的精神病人，其簽署購房協(xié)議時，其法定代理人（他母親吳女士）必須在場，并簽署相關(guān)文件。

經(jīng)涪陵區(qū)消委會多次調(diào)解，亞隆經(jīng)紀(jì)公司意識到自身工作的不足之處。1月11日，三方最終達(dá)成協(xié)議：亞隆經(jīng)紀(jì)公司將5000元中介服務(wù)費、業(yè)主劉女士將8000元定金，一次性退還給購房者。

效力待定行為需經(jīng)法定代理人同意

重慶公孝律師事務(wù)所徐斌律師在接受《中國消費者報》記者采訪時表示，《民法典》第二十二條規(guī)定：“不能完全辨認(rèn)自己行為的成年人為限制民事行為能力人，實施民事法律行為由其法定代理人代理或者經(jīng)其法定代理人同意、追認(rèn)；但是，可以獨立實施純獲利益的民事法律行為或者與其智力、精神健康狀況相適應(yīng)的民事法律行為”。在這起消費糾紛中，周渝系二級精神殘疾患者，屬于限制民事行為能力的成年人，根據(jù)《民法典》第一百四十五條的規(guī)定，其作出的買房行為，應(yīng)屬效力待定的行為，必須得到其法定代理人吳女士的事先同意或事后追認(rèn)，否則吳女士有權(quán)主張撤銷該合同。

業(yè)主劉女士和亞隆經(jīng)紀(jì)公司作為完全民事行為能力人以及專業(yè)的經(jīng)紀(jì)公司，在簽署合同時，對于簽約主體和對象是否具有簽訂合同的主體資格，應(yīng)當(dāng)有更高的注意義務(wù)。根據(jù)法律規(guī)定，若明知對方系限制民事行為能力人而想要簽署合同的，應(yīng)催告其法定代理人在收到通知后的三十日內(nèi)進(jìn)行追認(rèn)，被追認(rèn)前，作為善意相對人的吳女士有撤銷的權(quán)利。法律這樣規(guī)定的目的，就在于保護(hù)處于弱勢地位的限制民事行為能力人的合法權(quán)利不受侵犯，從而對非限制民事行為能力人提出了更高的要求。

此外，吳女士作為周渝的法定代理人，應(yīng)當(dāng)履行更高的監(jiān)護(hù)和注意義務(wù)，以避免類似的問題再次發(fā)生。值得注意的是，法定代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。

在調(diào)解工作中，涪陵區(qū)消委會積極化解糾紛，平衡業(yè)主劉女士、亞隆經(jīng)紀(jì)公司和周渝三方之間的關(guān)系。業(yè)主劉女士對于限制民事行為能力人的認(rèn)定雖有注意義務(wù)，但是整個房屋交易過程較短，很難第一時間發(fā)現(xiàn)，出現(xiàn)這樣的局面，劉女士也是受害者，所以象征性地收取2000元的費用具有一定的合理性。而亞隆經(jīng)紀(jì)公司作為專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)和房屋買賣交易全過程的見證者，其注意義務(wù)更高，具有一定過錯，退還所有費用具有一定合理性，同時也是其履行社會責(zé)任的一種體現(xiàn)。

記者手記

記者在采訪中，深切感受到精神病患家庭的艱辛與酸楚，好在這起歷時兩個多月的消費糾紛，最終畫上了句號。為亞隆經(jīng)紀(jì)公司和業(yè)主劉女士的理解與配合，點贊！為涪陵區(qū)消委會所作的調(diào)解與努力，點贊！

從這起消費糾紛不難看出，我國的現(xiàn)行法律，從制度設(shè)計上對限制民事行為能力人的權(quán)利保護(hù)是有所傾斜的，這樣才能更好地構(gòu)建和諧社會。但是，監(jiān)護(hù)人的責(zé)任同樣不容忽視，如果吳女士能有效掌控其兒子大額資金的支配，就可以避免許多麻煩。這也給各方當(dāng)事人再次敲響警鐘，在日常的工作生活中，既要注意保護(hù)弱勢群體，盡到自身的合理注意義務(wù)，相關(guān)責(zé)任人也要負(fù)起應(yīng)有的責(zé)任。