中國消費(fèi)者報(bào)北京訊（記者孫蔚）隨著國家發(fā)展改革委《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》發(fā)布，保障性租賃住房納入到基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)范圍，住房租賃行業(yè)也迎來了新的風(fēng)口。近日，在戴德梁行2021房地產(chǎn)市場(chǎng)年終線上發(fā)布會(huì)上，戴德梁行高級(jí)董事胡峰對(duì)公募REITs市場(chǎng)進(jìn)行了盤點(diǎn)，他認(rèn)為公募REITs有助盤活租賃住房存量資產(chǎn)。

2021年6月，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品于滬、深交易所正式上市，標(biāo)志著國內(nèi)公募REITs市場(chǎng)正式落地。首發(fā)的9單產(chǎn)品募集規(guī)模超300億元，自產(chǎn)品上市以來，二級(jí)價(jià)格和可分配金額累積等方面表現(xiàn)均較為出色，首批9單產(chǎn)品全部實(shí)現(xiàn)正收益，股價(jià)平均漲達(dá)20%。

胡峰表示，保障性租賃住房著力于提升居住品質(zhì)，滿足過渡階段的租住需求，實(shí)現(xiàn)新市民、青年人職住平衡，提升租住幸福指數(shù)，但租賃住房項(xiàng)目往往面臨取得成本高、稅費(fèi)占比大、投資回報(bào)率低等主要問題。近幾年隨著部分城市推出R4租賃住房用地、鼓勵(lì)利用閑置用地及存量住房改造租賃住房以及對(duì)于租賃住房企業(yè)稅收優(yōu)惠等相關(guān)政策的出臺(tái)，租賃住房這類資產(chǎn)在供給及經(jīng)營端的痛點(diǎn)逐步得到緩解。公募REITs作為創(chuàng)新金融工具，打通了保障性租賃住房的權(quán)益融資渠道，實(shí)現(xiàn)投、融、建、管、退環(huán)節(jié)的收益與效率的提升，盤活住房租賃存量資產(chǎn)。

發(fā)行公募REITs產(chǎn)品，對(duì)底層資產(chǎn)的運(yùn)營情況、資產(chǎn)管理能力都提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)，穩(wěn)定的現(xiàn)金流是保障項(xiàng)目成功發(fā)行的重要條件。這也驅(qū)動(dòng)租賃住房企業(yè)通過精細(xì)化運(yùn)營管理，提升服務(wù)品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)開發(fā)-培育-退出-再開發(fā)的良性可持續(xù)循環(huán)。

胡峰建議：“保障性租賃住房只租不售的特點(diǎn)，在沒有市場(chǎng)交易和參考的情況下，如何為這類資產(chǎn)合理定價(jià)成為各方關(guān)注點(diǎn)。參考過往租賃住房類REITs項(xiàng)目及首批公募項(xiàng)目，我們認(rèn)為收益法(DCF)可以說是最合理的底層資產(chǎn)評(píng)估方法。”

據(jù)介紹，截至目前，戴德梁行共參與6單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)的評(píng)估及市場(chǎng)調(diào)研工作，資產(chǎn)類型涵蓋倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。在租賃住房領(lǐng)域，從2017年底，戴德梁行助力新派公寓資產(chǎn)證券化成功發(fā)行，正式開啟了租賃住房資產(chǎn)證券化探索之路。截至2021年8月，全國發(fā)行租賃住房類REITs產(chǎn)品20單，累計(jì)發(fā)行超過260億元。